So ermitteln Sie den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie

Die Kaufpreisfindung für Ihre Immobilie

Dieser Leitfaden hilft Ihnen den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, damit Sie in der Lage sind, mit dem richtigen Preis auf den Markt zu gehen. Denn durch einen zu hohen Preis wird Ihre Immobilie zum Ladenhüter und der spätere Verkaufsprozess massiv gestört. Bei einem zu niedrigen Preis verschenken Sie bares Geld.

Die Wertermittlung von Immobilien

Durch die Wertermittlung wird der Wert eines Grundstücks (Immobilie) anhand wissenschaftlich anerkannter Rechenmethoden unter Berücksichtigung einschlägiger Gesetze, Verordnungen und Richtlinien ermittelt. Diese sind u.a. das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinie (WertR). Im Ergebnis einer Wertermittlung steht stets der Verkehrswert des Grundstücks (Immobilie). Dieser Verkehrswert soll den Marktwert des  Grundstücks widerspiegeln. Abhängig vom Bewertungsobjekt stehen die drei nachfolgenden Verfahren zur Verfügung, die wir Ihnen in übersichtlicher Form vorstellen möchten.

1. Das Sachwertverfahren:

Vereinfachte Rechnungsmethode zur Berechnung des Sachwertes

Gebäudegröße („Kubatur“ oder BGF)

X Baupreis/Einheit x Baupreisindex

= Gebäudeneuwert zum Bewertungszeitpunkt

(Normalherstellungskosten)

./. Wertminderung wegen Alter des Gebäudes

= Gebäudezeitwert

+ Zeitwert der besonderen Betriebseinrichtungen

+ Zeitwert der Außenanlagen

+ Zeitwert der Baunebenkosten

= Gebäudesachwert

+ Bodenwert

= Sachwert

+ ./. Marktanpassung

+ ./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

= Verkehrswert

Es umfasst den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Bauwert ist der Herstellungswert der Gebäude (Gebäudesachwert), aller sonstigen baulichen Anlagen und der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen einschließlich der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung und „besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale“ wie bspw. Baumängel und Bauschäden.

Anwendbarkeit:

In der Regel bei bebauten Grundstücken, die in erster Linie nicht aus Renditegesichtspunkten gehandelt werden, sondern bei denen es auf die Bausubstanz ankommt. Im Regelfall wird das Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Fabrikgrundstücke angewendet. (aber auch bei Reihenmittelhäusern, Bungalows, Villen etc.) 

2. Das Ertragswertverfahren:

Vereinfachte Rechnungsmethode zur Berechnung des Ertragswertes

Monatsmieten (nettokalt)

X 12 Monate (Jahresbetrag Nettokaltmiete)

= Rohertrag

./. Instandhaltungskosten

./. Verwaltungskosten

./. Mietausfallwagnis

= Reinertrag

./. Bodenwert x Liegenschaftszins

+ Gebäudesachwert

X Vervielfältiger auf Basis des Liegenschaftszinses und Restnutzungsdauer

= Gebäudeertragswert

+ Bodenwert

= Ertragswert

+ ./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

= Verkehrswert

Es umfasst den Bodenwert und den Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen kapitalisierte und nachhaltig erzielbare Reinertrag des Grundstückes.  Der Reinertrag ist der Überschuss des Rohertrages über die Bewirtschaftungskosten.

Hinweis: Die Kapitalisierung erfolgt mithilfe eines Barwertfaktors, der sich aus der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und dem marktgerecht anzusetzenden Liegenschaftszins, der von den Gutachterausschüssen ermittelt und auf Anfrage herausgegeben wird.

Anwendbarkeit:

Das Ertragswertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn der nachhaltig zu erzielende Ertrag (z.B. aus Vermietung und Verpachtung) im Vordergrund steht. Im Regelfall wird das Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern, Bürohäusern, Ladengeschäften und sonstigen mit Ertrag belegten Objekten angewendet.

 

3. Das Vergleichswertverfahren:

Beim Vergleichswertverfahren werden die in der Vergangenheit erzielten Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen. Ob eine Immobilie mit einer anderen vergleichbar ist, richtet sich in aller Regel nach den Merkmalen: Lage, Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit. Außerdem werden der Verkaufszeitpunkt und besondere Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Hinweis: Vergleichspreise können sowohl aus der eigenen Datenbank stammen, aber auch bei den zuständigen Gutachterausschüssen angefragt und gegen Entgelt angefordert werden.

Anwendbarkeit:

Das Vergleichswertverfahren findet meist Anwendung bei  Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücke.

 

4. Online-Bewertung / Online-Verkehrswertgutachten

Mittlerweile gibt es eine Reihe von Anbietern, die eine Bewertung einer Immobilie mit wenigen Klicks im Online-Verfahren ermöglichen. Die Qualität solcher sogenannten Gutachten ist ganz unterschiedlich. Einige greifen auf Angebotspreis für die Region, in der die Immobilie gelegen ist, zu und berechnen hieraus einen Mittelwert. Dabei werden verschiedene Merkmale der Immobilie berücksichtigt. Solche „Gutachten“ werden in der Regel schon ab 25,- Euro erstellt.  Andere berücksichtigen weitere für eine Kaufpreisfindung relevante Daten. Für solche Gutachten fallen dann schon mal 49,- Euro und mehr an.

Der Nutzen

Nach Meinung von Oliver Klenz liefern derartige „Gutachten“ nur ein grobes Ergebnis über den zu erzielenden Verkaufspreis. Eine Berücksichtigung der aktuellen Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt, des Zustandes des Gebäudes und etwaiger besonderer Einrichtungen, des objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes u.m. können im Online-Verfahren meist nicht berücksichtigt werden. Der vorgeschlagene Verkaufspreis kann dann unter Berücksichtigung aller vorliegenden Umstände stark nach oben oder nach unten abweichen.

Einer sorgfältigen Bewertung eines Grundstückes sollte immer eine Vor-Ort-Besichtigung vorausgehen, damit alle wertbeeinflussenden Faktoren in technischer, rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht berücksichtigt werden können.

  • Zu den technischen wertbeeinflussenden Faktoren gehören solche, wie sie nur vor Ort bei einer Besichtigung erfasst und dokumentiert werden können. Hier ist der Sachverstand über Bauteile und Materialien sowie deren Lebensdauer von entscheidender Bedeutung. Aber auch Baumängel, Bauschäden, Reparaturstau und werterhöhende Kriterien spielen bei der Preisfindung eine exorbitante Rolle.
  • Zu den rechtlichen wertbeeinflussenden Faktoren gehören solche, wie sie durch Einsichtnahme in die Bauakte, Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Altlastenverzeichnis ermittelt werden können. (Nutzungsrechte, Grunddienstbarkeiten, Baulasten)
  • Zu den tatsächlichen wertbeeinflussenden Faktoren gehören solche, wie sie zunächst vor Ort und anschließend durch Recherchen und Kenntnissen eines Fachmannes ermittelt werden können. Hierzu gehören die Mikro- und Makrolage (Infrastrukturelle Faktoren) des Standortes des Grundstücks.

 

5. Die Erfahrung Ihres Immobilienprofis

Weiterhin sollten Sie bei der Veräußerung Ihres Grundstücks (Immobilie) die Potenziale der zielgruppengerechten Vermarktung nicht außer Acht lassen.

  • Zu der zielgruppengerechten Vermarktung gehören solche Faktoren, die aufgrund der Eigenart der Immobilie, des Standortes und der damit verbundenen infrastrukturellen Gegebenheiten einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen.
    Beispiel: z.B.. können zielgruppengerechte Exposés entsprechend der Wünsche und Bedürfnisse der potenziellen Käufer (Zielgruppen) erarbeitet werden. Dies führt dann zu einer erhöhten Verkaufsgeschwindigkeit und in der Regel zu einem angemesseneren Verkaufserlös.

Ebenso wichtig ist ein persönliches und individuelles Marketingkonzept, denn hierdurch wird der Verkaufspreis weiter optimiert.

Gerne sind wir Ihnen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie behilflich. Ausführliche Informationen erhalten Sie hier. Wir freuen uns auf Sie!


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